Preguntas frecuentes

Sí. Aunque la tierra (el terreno) tiende a valorizarse con el tiempo, la construcción física sufre una depreciación técnica por el uso y el paso de los años. Además, factores externos pueden afectar el valor comercial, como el deterioro del entorno, falta de mantenimiento, problemas de seguridad en la zona o cambios en la zonificación.

No. Por lo general, una casa nueva tiene un valor mayor debido a que no presenta desgaste estructural, cuenta con acabados modernos y cumple con las normas antisísmicas vigentes. Una casa vieja se tasa considerando el valor del terreno más el valor de la edificación menos la depreciación. A veces, si la casa es muy antigua, se valora únicamente como terreno.

Es el profesional encargado de intermediar en operaciones inmobiliarias (venta, alquiler o traspaso). En Perú, el Agente Inmobiliario debe estar inscrito en el Registro del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS). Su función es asesorar a las partes, gestionar el marketing de la propiedad y facilitar el cierre del contrato bajo el marco legal.

Un crédito hipotecario suele tardar entre 20 y 60 días, dependiendo de la entidad financiera. Los tiempos óptimos son los siguientes:

1. Evaluación crediticia del cliente (3-7 días).

2. Tasación del inmueble (2-4 días).

3. Estudio de títulos por el área legal del banco (7-15 días).

4. Firma de escritura y desembolso (depende de la carga de la Notaría).

Para una persona natural, los documentos básicos son:

• DNI de los propietarios (y cónyuges si aplica).

• Copia Literal de la partida registral (SUNARP), con antigüedad no mayor a 30 días.

• PU (Predio Urbano) y HR (Hoja de Resumen) del año en curso (emitidos por la Municipalidad).

• Constancia de no adeudo de arbitrios municipales.

• Comprobante de pago del Impuesto Predial de todo el año de la venta.

• Testimonio de compraventa (escritura pública anterior).

El comprador debe pagar principalmente el Impuesto de Alcabala.

• Tasa: 3% del valor de transferencia.

• Deducción: Las primeras 10 Unidades Impositivas Tributarias (UIT) están inafectas.

• Nota: Si es una “primera venta” realizada por una constructora, el comprador no paga Alcabala, pero el precio ya incluye el IGV (18% sobre el valor de la construcción).

Impuesto a la Renta (Ganancia de Capital)

Este impuesto se aplica sobre la utilidad (la diferencia entre el precio al que vendes y el precio al que compraste, ajustado por inflación).

• Tasa: 5% sobre la ganancia bruta.

• Costo Computable: Para calcular la ganancia real, el precio de adquisición original se debe multiplicar por el Índice de Corrección Monetaria (ICM) que publica mensualmente el Ministerio de Economía y Finanzas. Esto evita que pagues impuestos por la inflación.

Existen tres situaciones principales en las que estás exonerado:

• Casa Habitación: Si el inmueble es tu única propiedad, has vivido en ella al menos 2 años y no está destinada exclusivamente a comercio u oficina.

• Propiedades antiguas: Si adquiriste el inmueble antes del 1 de enero de 2004.

• Venta sin ganancia: Si vendes la propiedad a un precio igual o menor al costo de adquisición actualizado.

Para aplicar a la Ley de Desalojo con Intervención Notarial (Ley 30933), debes cumplir con tres requisitos indispensables en tu contrato de arrendamiento:

1. Cláusula de Allanamiento Anticipado: Para la desocupación por vencimiento de contrato o falta de pago.

2. Cláusula de Sometimiento a la Ley 30933: Aceptando la intervención del Notario y el Juez de Paz Letrado.

3. Formalidad: El contrato debe estar firmado ante Notario Público o ser un Formulario FUA (Formulario Único de Arrendamiento).

En caso de incumplimiento, el Notario constata la falta y el Juez ordena el lanzamiento en pocos días.